Das Wasser kommt beim Nachbarn unten an. Zahlt die Gemeinschaft oder zahlst Du?

Für wen das ist

Vier Situationen. Erkennst Du Dich in einer wieder, lohnen sich zehn Minuten.

• Du bist dieses Jahr Präsident und sollst Dich um die Gebäudeversicherung kümmern
• Du verwaltest Anlagen im Süden und willst eine Gesellschaft, die hier ans Telefon geht
• In Eurer Anlage wohnen Eigentümer aus vier Ländern, und die Junta läuft auf Spanisch
• Die Police ist fünfzehn Jahre alt, keiner weiss, was drinsteht, und der Ablauf ist nah

Die normale Gemeinschaft ist hier kein Haus mit zwölf Parteien. Es ist eine Anlage mit sechzig oder zweihundert Apartments in Costa Adeje, Fañabé oder Torviscas, die Hälfte der Eigentümer lebt nicht auf der Insel, der Präsident wechselt jedes Jahr, und die Police stammt von dem, der 2009 Präsident war. An dem Tag, an dem etwas passiert, ist genau die Person nicht da, die da sein müsste. Das ist die Arbeit, die wir vom Büro in Adeje aus machen.

Was gedeckt ist

Das Produkt heisst Allianz Comunidades und hat zwei Varianten: Estándar und Personalizada. Das sind die Deckungen, die die Allianz auf ihrer eigenen Webseite nennt:

• Sachschäden am Gebäude und am Gemeinschaftseigentum
• Leitungswasser und die Haftpflicht, die daraus entsteht
• Glasbruch im Gemeinschaftseigentum
• Maschinenbruch und Ausfall elektronischer Geräte – Pumpen, Motoren, Sprechanlage, Kameras
• Beitreibung nicht gezahlter Gemeinschaftsbeiträge
• Haftpflicht des Vorstands (junta directiva)
• Feuchtigkeit, die durch Wände eindringt

Dazu diese Leistungen, die in einer Anlage öfter gebraucht werden, als man denkt:

• Rechtsberatung am Telefon und Vertretung der Rechte der Gemeinschaft
• Rohrreinigung im Gemeinschaftseigentum ist enthalten
• Schädlingsbekämpfung in den inneren Gemeinschaftsbereichen, bis zu zweimal im Jahr
• Begutachtung des Gebäudes, der Energieeffizienz und der Barrierefreiheit

Aussergewöhnliche Risiken – ein Vulkanausbruch, eine aussergewöhnliche Überschwemmung – deckt das Consorcio de Compensación de Seguros, in jeder Police enthalten. Genau deshalb ist der nächste Punkt so wichtig: die Versicherungssumme für das Gebäude.

Wo die Gemeinschaft aufhört und Deine Wohnung anfängt

In einer Anlage sind immer zwei Policen im Spiel, und die meisten Streitereien entstehen daraus, dass keiner weiss, welche von beiden zuständig ist.

• Die der Gemeinschaft steht für Tragwerk, Fassade, Dach, Treppenhaus, Aufzug, Tiefgarage, Pool, Gartenanlage und die allgemeinen Leitungen gerade.
• Deine kümmert sich um Deine Wohnung: ab der Wohnungstür nach innen, der Hausrat und Deine eigene Haftpflicht. Das ist die Hausversicherung, und die braucht jeder Eigentümer für sich.

Der Fall, den wir am häufigsten sehen, ist ein Leck, das beim Nachbarn darunter ankommt. Kommt es aus einer Wohnung, greift die Haftpflicht dieser Wohnung. Kommt es aus einem Fallrohr oder vom Dach, die der Gemeinschaft. Oft weiss man es erst, wenn es jemand wirklich ansieht.

Und es gibt einen Fall, in dem beide Policen denselben Schaden berühren. Das Gesetz nennt das concurrencia de seguros – Mehrfachversicherung – und regelt es in Artikel 32 der Ley 50/1980 über den Versicherungsvertrag: jede Gesellschaft muss erfahren, dass es die andere gibt, und untereinander teilen sie die Entschädigung anteilig auf, nie über den tatsächlichen Schaden hinaus. In der Praxis heisst das zweierlei. Man bekommt nicht zweimal Geld, und Du musst nicht selbst entscheiden, wen Du zuerst anrufst.

Die Versicherungssumme fürs Gebäude, und warum man sie ansehen muss

Das Gebäude wird nicht mit dem Marktwert versichert und auch nicht mit dem Katasterwert, sondern mit dem, was es kosten würde, es wieder aufzubauen. Das sind drei verschiedene Zahlen, und sie werden oft verwechselt.

Ist das Gebäude für weniger versichert, als der Wiederaufbau kostet, wird die Entschädigung im gleichen Verhältnis gekürzt. Das heisst Unterversicherung und steht in demselben Gesetz, in Artikel 30. Das ist kein Kleingedrucktes einer Gesellschaft, sondern die allgemeine Regel jeder Sachversicherung.

Im Süden Teneriffas wiegt das schwerer als anderswo. Ein grosser Teil der Anlagen stammt aus den siebziger und achtziger Jahren, und es gibt Policen, bei denen die Summe seit zwanzig Jahren nicht angefasst wurde. Heute zu bauen kostet nicht, was es damals gekostet hat. Es ist die billigste Prüfung, die eine Gemeinschaft machen kann: ein Nachmittag Arbeit und eine Zahl, die stimmt.

Ihr müsst das nicht über den Daumen schätzen. Bringt uns die Wohnfläche, die Anzahl der Wohnungen und die bestehende Police, dann sehen wir es uns mit Euch an.

Was das hier nicht ist

Wir sagen es lieber jetzt als hinterher.

• Es ist nicht die Police der einzelnen Wohnung. Die Gemeinschaftspolice ersetzt keine Wohnungspolice, und umgekehrt genauso wenig.
• Sie zahlt keine Umlagen und keine Modernisierung. Eine Versicherung repariert einen Schaden; sie erneuert kein Gebäude, das alt geworden ist.
• Die Deckung für nicht gezahlte Beiträge ist eine Beitreibung und keine Vorauszahlung an die Gemeinschaft. Was genau gedeckt ist und bis zu welcher Höhe, steht in der Police; wir zeigen es Dir vor der Unterschrift.
• Es ist nicht die Versicherung der Angestellten der Gemeinschaft. Hausmeister, Gärtner oder Reinigungsfirma laufen über einen anderen Weg. Sagt uns, ob Ihr Leute angestellt habt, dann sehen wir uns das getrennt an.
• Sie ersetzt nicht den Wartungsvertrag für den Aufzug und auch nicht die Prüfungen, die die Verwaltung von Euch verlangt. Das bleibt Eure Sache.
• Es ist keine Rechtsberatung zur Ley de Propiedad Horizontal. Satzung und Protokolle liest Euer Administrador oder Euer Anwalt. Wir machen Versicherungen.

Ist es Pflicht?

Die Frage kommt in jeder Junta, also hier die ehrliche Antwort: nein, ausser in zwei Regionen.

• Die Allianz schreibt es auf ihrer eigenen Webseite so: die Gemeinschaftsversicherung ist landesweit nicht Pflicht. Die Ley de Propiedad Horizontal verlangt sie nicht.
• Pflicht ist sie in der Region Madrid (Artikel 24 der Ley 2/1999 über Massnahmen zur Bauqualität) und in der Comunidad Valenciana (Artikel 30 der Ley 8/2004). Dort müssen Gebäude gegen Feuer und Schäden gegenüber Dritten versichert sein.
• Für die Kanaren kennen wir keine Regionalvorschrift, die sie vorschreibt. Gibt es eine und Ihr zeigt sie uns, schreiben wir sie hier mit Namen hin.

Was dagegen oft vorkommt: die Satzung der Gemeinschaft oder ein Beschluss der Junta verlangt sie. Dann ist sie für Euch Pflicht, auch wenn das Gesetz sie nicht verlangt. Diese Auslegung macht Euer Administrador, nicht wir.

Und ein Grund, der von keinem Gesetz abhängt: ohne Police wird ein Schaden am Gemeinschaftseigentum per Umlage bezahlt – von allen und im ungünstigsten Moment. Das ist das einzige Argument, das wir je eine Junta wirklich überzeugen sehen haben.

Wie es läuft

1. Ihr ruft an, schreibt per WhatsApp oder kommt ins Büro. Bringt die bestehende Police mit, die Wohnfläche, die Anzahl der Wohnungen und – falls die Junta schon darüber gesprochen hat – das Protokoll.
2. Wir rechnen den Preis und geben Euch das Angebot schriftlich, mit Datum. So lässt es sich in die Junta tragen und über ein Blatt Papier abstimmen. Das kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
3. Sagt die Junta ja, wird mit dem Präsidenten unterschrieben und der Administrador bekommt die Unterlagen. Und Ihr habt eine Nummer von hier für den Tag, an dem es nötig ist.

Warum bei uns

• Büro in San Eugenio Alto, Adeje, ein paar Minuten von den meisten Anlagen in Costa Adeje. Montag bis Donnerstag, 10 bis 17 Uhr.
• Wir arbeiten auf Spanisch, Deutsch und Englisch. In einer Anlage im Süden ist das keine Nebensache: die halbe Gemeinschaft wohnt nicht hier, stimmt per Vollmacht ab und versteht die Protokolle nur zur Hälfte.
• Wir sind Exklusiv-Agentur der Allianz. Den Schaden wickelst Du mit uns ab, nicht mit einer weit entfernten Telefonnummer und nicht mit einem Postfach.
• 4,8 von 5 Sternen bei Google, aus 52 Kundenbewertungen (September 2026). Bewertungen ansehen (öffnet in einem neuen Fenster)

Häufige Fragen